Piano casa, rilievi di Appc al tavolo del ministero

L’incontro, il quarto sul tema, ha trattato l’illustrazione delle linee applicative del Dl Salva Casa, le linee guida per la sperimentazione di modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica e sociale e l’avvio della consultazione sulla riforma del Testo unico.

Tuttavia, l’assenza di documentazione preparatoria, ha limitato la possibilità di un dibattito approfondito, costringendo i partecipanti a interventi sintetici e non sufficientemente preparati.

L’Appc (Associazione piccoli proprietari case) ha evidenziato diverse problematiche e proposto soluzioni su ogni punto affrontato.

Valutazione del Dl Salva casa

Il decreto ha introdotto semplificazioni e ridotto alcune criticità normative, ma permangono problemi irrisolti, tra cui:

• disparità tra Regioni: La definizione di “parziale difformità” e “variazione essenziale” varia da Regione a Regione (esempio nel Lazio il limite è del 2%, in Emilia Romagna del 20%, in Lombardia del 7,5%), generando incertezza e disuguaglianze. Si propone una regolamentazione uniforme a livello nazionale;
• necessità di una modulistica unificata: attualmente le Regioni richiedono documentazioni diverse per le stesse procedure, complicando la gestione burocratica. Si suggerisce un modello unico nazionale;
• aggiornamento normativo: l’articolo 49 del Testo unico non è stato adeguato alle nuove tolleranze introdotte dal Salva Casa, creando confusione normativa. Necessaria una revisione urgente;
• tolleranze costruttive poco chiare: ad esempio, per un appartamento di 100 mq è prevista una tolleranza del 5%, mentre per un garage di 10 mq non è chiaro se valga il 2% o il 6%. Occorre chiarire questi aspetti per evitare ambiguità.

Le nuove norme permettono inoltre altezze ridotte (da 2,70 metri a 2,40 metri) e superfici minime inferiori (da 28 mq a 20 mq), ma il Dm Sanità del 1975 è ancora in vigore, creando contraddizioni con regolamenti edilizi locali. Si richiede un aggiornamento per allinearlo alle nuove disposizioni.

Federalismo urbanistico e regolamenti edilizi

Le norme edilizie sono frammentate: l’intesa Stato-Regioni del 2016 aveva introdotto un regolamento edilizio tipo, ma molte Regioni applicano ancora varianti che generano complessità interpretative. Per le distanze tra edifici il Consiglio di Stato ha recentemente chiarito che i balconi con una sporgenza fino a 1,50 non rientrano nel calcolo delle distanze, ma serve una norma primaria per consolidare questa interpretazione. Altro problema aperto sono le disparità regionali sul recupero dei sottotetti: che ad esempio è consentito in Lombardia e vietato in Trentino-Alto Adige.

Problematiche notarili e immobiliari

I tempi di attesa per una sanatoria urbanistica variano da 2 mesi nei piccoli comuni a 8 mesi nelle grandi città come Milano. Inoltre, attualmente, non è obbligatorio allegare il documento di conformità urbanistica agli atti notarili, esponendo così gli acquirenti a rischi enormi. L’allegazione all’atto notarile del certificato di conformità è necessaria e va resa obbligatoria per garantire un acquisto sicuro ed evitare il sorgere di contenziosi costosi.

Correttivi al Piano Casa

Il ministero ha stanziato solo 600 milioni di euro, una cifra irrisoria rispetto ai 200 miliardi spesi per il superbonus. Con quest’ultimo si sono creati gravissimi danni al bilancio dello Stato, all’equilibrio dei costi in edilizia, un provvedimento contornato da molte truffe, prezzi gonfiati e vizi costruttivi. I risultati, come evidenziato dalla Banca d’Italia, sono stati scarsi in termini di efficienza energetica e i vantaggi solo per pochi.

Occorre prendere inoltre atto che il 70% del patrimonio immobiliare è detenuto da piccoli proprietari, ma il piano sembra rivolto solo ai grandi investitori immobiliari. I bonus fiscali sono inutilizzabili da parte dei piccoli proprietari per carenza di capienza e disponibilità finanziarie. Appc ha da tempo elaborato e presentato un Piano Casa che coinvolge i privati chiedendo allo Stato di farsi solo garante, con apposita garanzia reale a costo zero, di un prestito di 40 anni a tasso agevolato. Una sorta di nuovo Piano Fanfani diretto però al recupero del patrimonio esistente e non alle nuove costruzioni.

Interventi sulle locazioni

Nel Piano Casa proposto dal ministro non si tiene conto del settore delle locazioni. I canoni degli affitti ormai sono fuori controllo:

– trovare un’abitazione a canoni accessibili nelle grandi città e non solo è sempre più difficile. Il ceto medio non trova abitazioni a canoni accessibili;

– Occorre estendere i canoni concordati a tutti i Comuni, ridurre i tempi di liberazione degli immobili in caso di morosità, eliminare la tassazione sui canoni non riscossi e regolamentare gli affitti brevi. Questi ultimi stanno creando desertificazione dei centri storici e problemi di vivibilità e sicurezza per gli immobili in cui vengono praticati con gravi danni per i residenti.

– È necessario creare un fondo di garanzia (per canoni non corrisposti e spese condominiali) per i proprietari che cedono in locazione gli immobili;

– per le locazioni commerciali è da superare la rigidità della legge 392/78 introducendo canoni concordati (come previsto per le locazioni abitative) con agevolazioni fiscali e riduzione della durata dei contratti.

Il grande assente: il condominio

In Italia ci sono 1.200.000 edifici condominiali, in cui vivono 45 milioni di persone. Qualsiasi Piano Casa è destinato al fallimento senza una riforma del condominio. L’obbligo della costituzione del fondo per opere straordinarie (articolo 1135 Codice civile), introdotto dalla riforma del 2012, rende di fatto impossibili molti interventi di recupero e di messa in sicurezza degli edifici. Si propone il ritorno al testo precedente alla riforma. Gli amministratori condominiali hanno un ruolo importante nel recupero del patrimonio edilizio e occorre una maggiore qualificazione e formazione della loro figura professionale, cosa peraltro presente nella legislazione francese.

Vanno rivisti i quorum assembleari e le modalità di convocazione per facilitare l’approvazione di lavori importanti. Va attribuita la personalità giuridica al condominio per semplificare la gestione legale e amministrativa.

L’Appc ha già elaborato una proposta di riforma e intende aggiornarla e ripresentarla.

Necessità di una nuova legge urbanistica

L’attuale normativa urbanistica ha oltre 80 anni ed è stata modificata nel tempo in modo frammentario, generando confusione e interpretazioni contrastanti. È necessario:

• creare un Codice dell’urbanistica (non un testo unico) per regolamentare in modo chiaro e univoco il settore;
• sviluppare una pianificazione basata sul recupero del patrimonio esistente, evitando il consumo di suolo;
• introdurre politiche di depavimentazione per migliorare la qualità ambientale nelle città;
• coinvolgere università e istituzioni territoriali per evitare ghetti periferici e desertificazione urbana.

Conclusioni

L’incontro ha evidenziato numerosi problemi nel settore immobiliare, tra cui disomogeneità normative, difficoltà burocratiche e carenze nella politica abitativa.

L’Appc continuerà a lavorare per ottenere riforme più eque ed efficaci, con particolare attenzione alla tutela della piccola proprietà immobiliare e alla revisione delle normative condominiali e urbanistiche.

di Vincenzo Vecchio – presidente nazionale Appc